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刘伟渊律师 刘伟渊律师,潮州饶平县人,中国广州仲裁委员会仲裁员,广州律师协会对外合作与交流委员会委员、仲裁专业委员会委员,毕业于中南财经政法大学法学院(国际法本科)、中山大学法学院(民商法研究生)。曾工作于中国广州仲裁委员会、广... 详细>>

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律师姓名:刘伟渊律师

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建筑工程

具体建设项目用地审批步骤

具体建设项目需要使用土地,必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地,但也有例外,根据具体建设项目拟使用土地的所有权、位置、地类、用途的不同,具体建设项目用地审批主要有以下几种类型:

(一)具体建设项目需要占用

土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地审批。

用地审批程序如下:预审。

建设项目可行性研究论证时,由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查,提出建设项目用地预审报告;可行性研究报告报批时,必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。

申请。建设单位持建设项目的有关批准文件,向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请。

审查、拟定供地方案、报批。由市、县人民政府土地行政主管部门审查,拟订供地方案,报市、县人民政府批准;需要上级人民政府批准的,应当报上级人民政府批准。

供地。供地方案经批准后,由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的,由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同;划拨使用国有土地的,由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。

登记。土地使用者应当依法申请土地登记。通过招标拍卖挂牌方式提供国有建设用地使用权的,由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟订方案,报市、县人民政府批准后,由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施,并与土地使用者签订土地有偿使用合同。土地使用者应当依法申请土地登记。

(二)具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的国有未利用地的审批。按照省(区、市)的规定办理。但是,国家重点建设项目、军事设施和跨省(区、市)行政区域的建设项目以及国务院规定的其他建设项目用地,应当报国务院批准。

(三)乡(镇)村建设的用地审批。乡村建设是指农民建住宅、乡镇企业(农民集体经济组织兴办企业或以土地使用权作价入股、联营等形式共同举办企业)、乡(镇)村公共设施及公益事业等。

农民建住宅。经乡(镇)人民政府审核,由县人民政府批准。农民建住宅必须符合以下条件:(1)一户一宅;(2)宅基地面积不得超过标准;(3)必须使用本集体经济组织农民所有的土地;(4)符合乡(镇)土地利用总体规划;(5)节约用地。尽量使用原有的宅基地和村内空闲地;(6)申请宅基地的农民没有出卖、出租住房的行为。

乡镇企业用地。用地单位持有关批准文件,向县级人民政府土地行政主管部门提出申请,按照省(区、市)规定的批准权限,由县级以上地方政府批准,如果涉及农用地转用的,依法办理农用地转用审批手续。乡镇企业用地应符合以下条件:(1)用地单位必须是农村集体经济组织;(2)拟用土地必须属于本农村集体经济组织农民集体所有的;(3)符合乡(镇)土地利用总体规划;(4)必须是兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业;(5)符合省(区、市)规定的用地标准。

乡(镇)村公共设施、公共事业用地。经乡(镇)人民政府审核,向县级以上地方政府土地行政主管部门提出申请,按照省、自治区、直辖市规定的批准权限,由县级以上地方人民政府批准,如果涉及农用地的,依法办理农用地转用审批手续。乡(镇)村公共设施、公共事业用地的条件是:(1)使用农民集体所有的土地,并不限于本集体经济组织农民所有的土地;(2)土地用途为公共设施、公共事业用地。与农民建住宅、乡镇企业用地等不同的是,《土地管理法》并未要求这种类型的用地应当使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地,对其使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地以外的土地未作出限制性规定,因此这种类型的用地可以使用规划确定的“建设用地规模范围”外的未利用地、农用地,与“单独选址”项目有些类似。

(四)占用未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事农业开发的建设项目的用地审批。开发单位或个人向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请,报有批准权的人民政府批准。一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩600公顷以上的,报国务院批准。600公顷以下的,按照省(区、市)规定的权限,报县级以上地方人民政府批准。用地审批条件为:(1)在土地利用总体规划确定的土地开垦区内;(2)必须是国有荒山、荒地、荒滩,且土地使用权未确定;(3)必须从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。(4)使用期限最长不超过50年。

(五)临时使用土地的用地审批。土地使用者提出申请,报县级以上人民政府土地行政主管部门批准。临时用地审批的条件:(1)必须是建设项目施工和地质勘查需要临时使用的土地;(2)土地使用者应当根据土地权属,与土地所有者或有关土地行政主管部门签订临时使用土地合同;(3)土地使用者按临时使用合同的约定支付土地补偿费、按约定的用途使用土地,并不得修建永久性建筑物;(4)不得办理土地征用;(5)城市规划区的临时用地,报批前应先经有关城市规划行政主管部门同意;(6)使用期限一般不超过两年。如果临时占用耕地的,土地使用者应当自临时用地期满之日起1年内恢复种植条件。

(六)急需使用土地的用地审批。可以先行使用土地,属于临时用地的,灾后应当恢复原状并交还土地使用者使用,不再办理用地审批手续;属于永久性建设用地的,建设单位应当在灾情结束后6个月内申请补办建设用地审批手续。这种类型的用地审批主要适用于抢险救灾等急需使用土地的情形。

严格地说,因为土地的用途并未改变,(四)、(五)、(六)并不属于建设项目用地审批。由于农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业生产,有关农民集体所有土地的流转等问题正在试点和研究阶段,因此谈及的土地供应和土地使用,若未作特殊说明,一般指国有土地使用权。


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