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刘伟渊律师 刘伟渊律师,潮州饶平县人,中国广州仲裁委员会仲裁员,广州律师协会对外合作与交流委员会委员、仲裁专业委员会委员,毕业于中南财经政法大学法学院(国际法本科)、中山大学法学院(民商法研究生)。曾工作于中国广州仲裁委员会、广... 详细>>

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律师姓名:刘伟渊律师

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合同纠纷

拒付商铺租金 天河区人民法院判交租及违约金

案由:租赁合同纠纷

一、基本案件事实

黄锡光是涉讼房屋承租人,于2000年4月1日征得房屋所有权人的同意,将房屋转租给广州市合创伟业发展有限公司(下简称合创伟业公司),双方于2003年4月签订《商铺租赁合同》,约定租赁期限自2003年6月1日起至2013年5月31日止;第一至四年的月租金22000元,每月5日前缴纳当月租金;合创伟业公司须向黄锡光缴纳66000元为保证金;在本合同签订之日合创伟业公司先缴纳二个月租金共44000元作为保证金;于2003年6月1日前缴纳相当于一个月租金共22000元予黄锡光作为补足保证金,并在起租当日即2003年6月1日交付一个月首期租金;如合创伟业公司欠交租金二十天,或欠交水电费、管理费、电话费超过一个月,则视为违约,合同自动终止,黄锡光有权收回租赁房屋并没收合创伟业公司所交保证金,合创伟业公司无权提出收回保证金及对租赁房屋的装修补偿等要求,并应另外按当年的三个月租金向黄锡光支付违约金;若黄锡光须提前收回该物业,则黄锡光除应双倍返还合创伟业公司所交的保证金外,还须另外向合创伟业公司支付装修补偿金以及按当年的二个月的租金支付搬迁费,并给予合创伟业公司一个月的搬迁期等内容。2003年6月20日,双方签订《补充协议》,约定黄锡光同意2003年6、7月份的租金调整为16666.67元,并从2003年8月开始合创伟业公司按原合同规定缴纳租金,即人民币22000元,并按原合同规定的递增条款执行;黄锡光同意将保证金从原来的66000元调整为44000元。合创伟业公司按时支付了保证金44000元,以支票方式支付2003年6月租金16666.67元。 2003年7月1日黄锡光开具授权委托书委托苏洪恩代收取租金,并提供中国农业银行帐户024-056401100000226的存折给合创伟业公司缴纳租金。2003年7月27日,合创伟业公司存入该帐户内16080元。黄锡光与合创伟业公司确认:合创伟业公司已缴纳至2003年7月的租金,黄锡光未给合创伟业公司开具6、7月租金收据或发票。2003年8月后,合创伟业公司未依合同向黄锡光缴付租金。2003年7月27日合创伟业公司将租赁房屋转租给第三人赵立新,第三人向合创伟业公司缴付租金至2003年12月。

二、广州市天河区人民法院一审认定与判决

黄锡光在征得业权人同意的情况下与合创伟业公司签订的《商铺租赁合同》合法有效,双方均应依照合同的约定,全部履行自己的义务。合创伟业公司以黄锡光没有开具发票为由迟延支付租金,其行为是否构成违约是双方争议的焦点。虽然黄锡光没有开具收据或发票给合创伟业公司,但合创伟业公司对此并没有提出异议和要求,亦没有向黄锡光说明其拒交租金的原因,合创伟业公司称其不交租是依法行使不安抗辩权不符合《中华人民共和国合同法》第六十八条关于不安抗辩权的行使条件,因此,合创伟业公司迟延缴纳租金无理,其行为已构成违约,依约应承担违约责任。合创伟业公司自2003年8月开始没有缴纳租金至今,根据双方合同的约定,黄锡光要求解除合同有理,予以支持。黄锡光要求合创伟业公司2003年8月份的租金按16666.67元计算是其对自己权利的自由处分行为,并无不当,予以照准。合创伟业公司所交付的44000元虽名为"保证金",但实际上具有定金罚则的性质。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定,黄锡光表示选择要求合创伟业公司支付违约金符合上述法律规定,予以照准。合创伟业公司抗辩违约金过高理由不充分,不予采纳。第三人作为实际使用人,其与合创伟业公司之间的租赁关系在合创伟业公司丧失承租权后已无法继续存在,应与合创伟业公司共同承担起将讼争房屋腾空交还给黄锡光的义务。据此判决:一、原告黄锡光与被告合创伟业公司就租赁广州市天河区体育西路18号房屋所签订的《商铺租赁合同》依法予以解除;二、被告广州市合创伟业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内,支付给原告黄锡光自2003年8月1日起至判决解除双方所签订的《商铺租赁合同》之日止的租金(2003年8月的租金按16666.67元计算,从2003年9月1日起至合同解除之日止的月租金按22000元计算);三、被告广州市合创伟业发展有限公司与第三人赵立新于本判决发生法律效力之日起10日内,将广州市天河区体育西路18号房屋腾空交还给原告黄锡光;四、被告广州市合创伟业发展有限公司支付给原告黄锡光违约金66000元。本案受理费9072元由原告黄锡光负担1770元,被告广州市合创伟业发展有限公司负担7302元;财产保全费1373元由被告负担。

三、当事人上诉请求与答辩理由

合创伟业公司不服一审判决,向广州市中级人民法院上诉称:一、一审判决认定事实不清。被上诉人在收款后,并没对6月和7月的租金开具任何的收据或发票。被上诉人行为显然违反了正常的商业习惯并缺乏交易诚信,已经构成违约。上诉人采取的是抗辨行为。其次,被上诉人的行为导致合同无法履行,经查证,代理人所称的账户并非被上诉人所有,同时该代理人在收款后,也一直没有开具收款证明。上诉人认为,代理人的身份以及授权的合法性并不清晰,同时,被上诉人一直回避不与上诉人正面接触,被上诉人只能迟延付款。二、一审法院适用法律错误,根据《中华人民共和国发票管理办法》第20条及《广州市房屋租赁管理办法》第33条的规定:出租人按照租赁合同约定向承租人收取租金,出租人收取租金时,应按规定向承租人出具发票。否则承租人可以拒付租金。由此可见,被上诉人作为出租人出具发票是法定的义务,并不因合同没有约定而免责。三、一审判决遗漏了"保证金"部分的处理,一审法院应当在判决书主文中明确告知驳回并判令原审原告依法退还或抵扣租金部分,一审法院遗漏了该部分金额的处理,被上诉人构成了不当得利。四、被上诉人主张支付66000元的违约金缺乏事实支持和法律依据,应当予以驳回。1、上诉人的行为并非违约,因此不存在支付违约金的事实基础。2、退一步来说.即使上诉人的行为构成违约,但被上诉人主张的违约金标准过高,二审法院依法应当予以调整。根据合同法的规定,当事人对于违约责任的承担,应相当于违约造成的损失。但本案中,被上诉人对迟延付款仅短短二十天的行为,却主张相当于三个月租金的损失,是明显过高的。现上诉人请求对违约金的计付标准调整为:每逾期一日,按银行同期逾期贷款利率计付。综上,一审判决认定事实不清,适用法律错误,故上诉请求:1、撤销一审判决第一、二、三、四项;2、改判由上诉人和被上诉人继续履行《商铺租赁合同》,上诉人继续向被上诉人履行支付租金的义务;3、本案诉讼费及财产保全费由被上诉人承担。

被上诉人黄锡光答辩认为:上诉人行使抗辩权没有交租金,没有事实和法律依据。如果上诉人以被上诉人没有开具收据或发票为由拒交租金必须明确告知被上诉人。上诉人在拒绝向被上诉人缴纳租金的同时,一直向第三人收取租金,同时也没有开具相应的收据或发票等凭证。基于保护被上诉人自身权益的考虑,被上诉人提起本案诉讼是合法有据,被上诉人同意一审判决。

第三人赵立新述称:其不参与上诉人与被上诉人之间的诉讼情况。如果判决其搬迁,其要求上诉人进行赔偿。

四、广州市中级人民法院认定与判决

广州市中级人民法院认为,上诉人在征得业权人同意的情况下与被上诉人签订的《商铺租赁合同》属有效合同,对双方当事人均有约束力。票据是有价证券,具有结算和支付功能。根据《中华人民共和国发票管理办法》第二十条及《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第三十三条的规定,发票具有结算功能,并不是当然的支付凭证。被上诉人没有开具收据或发票并不会产生上诉人积极、主动履行合同义务的障碍。根据合同相对方权利义务对等的原则,上诉人作为承租人依据租赁合同取得铺位使用权,同时应当支付合理的对价,即按照合同约定履行支付租金的义务。因此上诉人拒付租金的抗辩只能适用于被上诉人没有按照合同约定提供铺位使用权的情形。虽然上诉人对被上诉人要求其向"苏洪恩"的银行帐户支付租金的委托书存在疑虑,但上诉人仍然可以采取公证提存等合理方式履行支付租金的义务,而不能据此构成其不支付租金的合理抗辩。上诉人自2003年8月起未按合同约定向被上诉人支付租金,已构成违约,依法应承担违约责任。被上诉人要求与上诉人解除合同关系,合理合法,应予支持。一审法院判决上诉人按照合同约定的租金额向被上诉人支付自2003年8月起至合同解除之日止的租金,并判决上诉人承担违约金的处理并无不当,本院予以维持。但上诉人向被上诉人支付的保证金应在其欠租额中予以扣减。《广州市房屋租赁管理办法》属于行政规章,被上诉人不按该规定向上诉人开具收据或发票的行为应由行政主管机关调处。综上所述,判决:驳回上诉,维持原判。本案二审受理费9072元,由广州市合创伟业发展有限公司负担。本判决为终审判决。

五、对本案的解析

本案争议的焦点是承租人能否以出租人未开具收取租金的发票作为其行使不安履行抗辩权的理由。不安履行抗辩权是在1999年《合同法》颁布实施后才出现在司法实务界的法律术语,规定在《合同法》总则第四章"合同的履行"部分,是指双务合同成立后,根据合同约定应当先履行合同义务的当事人在有确切证据证明对方不能履行合同义务,或者有不能履行合同义务之虞时,在对方没有对等履行或者提供担保之前,暂时中止履行合同义务的权利。

不安履行抗辩权是大陆法系特有的法律概念。大陆法认为,双务合同的当事人之间有一种对价关系,即在合同中互为债权人和债务人,这就形成了合同债务的关联性。 一方如果违约,没有履行对另一方的债务,那么另一方就产生一种抗辩权,可以拒绝履行他对对方的所负的债务。法国民法典第1613条规定:"如买卖成立后,买受人陷于破产或处于无清偿能力致使出卖人有丧失价金之虞时,即使出卖人曾同意延期支付,出卖人亦不负交付标的物的义务。但买受人提供到期支付的保证者,不在此限。"德国民法典第321条规定:"因双务合同负担债务并应向他方先为给付者,如他方的财产于订约后明显减少,有难为对待给付之虞时,在他方未为对待给付或提出担保之前得拒绝自己的给付。"我国法律法规对不安履行抗辩权的规定主要是《合同法》第67条和68条。根据上述规定不安抗辩权的成立须具备如下条件:1、双方当事人因同一双务合同而互负债务,且彼此间的债务基于对价关系;2、根据合同约定,双方当事人的履行存在先后顺序; 3、后履行义务人的履行能力明显降低,有不能为对待给付的现实危险。这是不安履行抗辩权的本质构成要件。根据《合同法》第68条的规定,后履行义务人的履行能力降低,有不能为对待给付的现实危险,主要包括以下几种情况:(1)经营状况严重恶化;(2)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;(3)丧失商业信誉;(4)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。4、 后给付义务人在合理期限内未能恢复履行能力又未能提供适当担保。

本案中,根据双方当事人的合同约定,在双务的租赁关系中,出租人的主要义务是将房屋交给承租人使用,作为对价,承租人的主要义务是按时交租。出租人已将房屋交承租人使用,完全了合同的主要义务,承租人应当按照约定履行自己支付租金的义务。在二审中,合议庭多数意见认为,虽然《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定:"销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人,对外发生经营业务收取款项,收款方应当向付款方开具发票;特殊情况下,由付款方向收款方开具发票",《广州市房屋租赁管理办法》第33条规定:"出租人按照租赁合同约定向承租人收取租金,出租人收取租金时,应按规定向承租人出具发票。否则承租人可以拒付租金",但作为部门规章和地方行政规章,上述规定主要是从行政管理角度作出的,目的在于规范市场行为。本案的租赁关系作为一种民事关系,遵循的是当事人自愿平等原则,并不属于上述强制规定调整的范围。只有在双方当事人在合同中约定出租人在收取租金时必须或应当出具相应发票时,该行为成为出租人的一种主要合同义务时,承租人才能以出租人未开具发票为由行使抗辩权,拒付租金。本案当事人并未做上述约定,承租人合创伟业公司不能以出租人黄锡光未开具发票为由行使抗辩权而拒付租金。

合议庭少数意见则认为,《中华人民共和国发票管理办法》和《广州市房屋租赁管理办法》虽然是行政性法律规定,但行政性法律规定不能对民事法律关系进行调整即行政性法律规定不能"越权"规定应当是立法的范畴,司法机关在适用法律和当事人在遵守法律时都没有权利(力)对上述立法问题进行审查,在行政法律法规制定和公布后,本案的当事人作为不特定的行政相对人是应当遵守上述规定的。上述法条已经规定出租人应当开具发票,《广州市房屋租赁管理办法》更明确地规定了在出租人未开具发票的情况下,承租人可以拒付租金,因此,上诉人的抗辩有理,应当认定被上诉人违反法定义务,构成违约。

本案另一个值得注意的问题是当事人在合同中既约定了定金又约定了违约金,出租人黄锡光在一审选择了适用违约金条款,定金应当根据《合同法》第一百十五条规定,抵作价款或收回。对此问题,一审判决忽略未做调处,二审法院在"本院认为"部分作了论述,所以二审结果是驳回上诉,维持原判。



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